معایب و محاسن پیش خرید برای خریدار

1- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلماً قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.

۲- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.

۳- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.

۴- در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رؤیت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رؤیت است.

۱- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده

۲- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده

۳- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده

۴- امکان فروش ملک به چندین نفر

۵- امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر

۶- امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.

۷- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد(سلیمی،1391،ص29تا 47)

شرایط پرداخت جریمه از سوی پیش فروشنده به پیش خریدار ساختمان:

چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون، مکلف است جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد. مگر این‌ که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند. همچنین درصورتی که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت(بهرامی،1392،ص48). چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت ‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده کرده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارایه کند

اقدام دفتر خانه در تنظیم سند رسمی ساختمان:

بر اساس ماده ۱۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌شود و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌ قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارایه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند(کاتوزیان،1395،ص46).چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم‌مقام وی می‌کند. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام کند. این قانون برای پیش‌فروشنده نیز مزایایی دارد، درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

نحوه طرح دعوی پیش خرید یا پیش فروش ساختمان:

اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد، پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد،باید در ضمن دادخواست، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش، تأییدیه مهندس ناظر، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است.در صورتی که در زمان دادخواست، عملیات پی به پایان نرسیده باشد، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.خواهان دعوی همان پیش خریدار است و خوانده دعوی پیش فروشنده است. اگر پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک، قرارداد رسمی نظير اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خوانندگان در دادخواست مطرح شود( صفایی،1397،ص147)

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوی پیش فروش ساختمان

اگرچه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است؛ ولی از آنجا که تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده، توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، لذا در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از پیش فروش بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است.توجه به این نکته لازم است که هنوز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور وجود ندارد، و تنها در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است. در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده، می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی، دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده، سند پیش فروش را امضاء خواهد کرد. دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خلاصه ای از قرارداد را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام می کند