مشارکت در ساخت
مقدمه
با توجه به بالا رفتن ارزش زمین و افزایش قیمت مصالح، افرادی که صاحب‌خانه‌های قدیمی و کلنگی هستند به مشارکت در ساخت با افراد متخصص (مهندسین) جهت واحد سازی ترغیب می‌شوند. چنانچه این قرارداد ازنظر حقوقی به‌طور صحیحی منعقد و اجرا گردد سود خوب و قابل‌توجهی را برای مالک و سرمایه‌گذار فراهم می‌کند. مالک با مشارکت در ساخت علاوه بر واحد جدید برای سکونت، صاحب چند واحد دیگر هم می‌شود. همچنین چون معمولاً مالک برای تأمین سرمایه دچار مشکل می‌شود و دانش و مهارت کافی را برای ساخت ندارد، مشارکت در ساخت گزینه‌ی خوبی به‌عنوان سرمایه‌گذاری بر مبنای دارایی‌اش هست.
تعریف مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت نوعی قرارداد میان صاحب یا صاحبین ملک فرسوده و کلنگی یا زمین و سازنده یا سازندگان است.
تعیین سهم و قدر السهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، سرمایه (آورده) مالک (مالکین) ملک آن‌ها و سرمایه (آورده) سازنده (سازندگان) بودجه ریالی، مهارت و تخصص آن‌هاست.
تعیین میزان درصد سهم طرفین متأثر از موارد زیر هست:
- ارزش زمین (ملک)
- ارزش نهایی پروژه که وابسته به سبک طراحی پروژه و متریال‌های استفاده -شده در آن است.
- قیمت هر مترمربع آپارتمان در آن منطقه
- نوسانات بازار مسکن و مصالح
- هزینه‌های مربوط به مجوزهای ساخت
- عرف بازار
در کلان‌شهرهایی مثل تهران، در تعیین درصدهای مشارکت در ساخت به دلیل بالاتر بودن ارزش ملک از هزینه‌های ساخت، عموماً درصد مالک بیشتر خواهد بود.
در این شرایط مبلغی به‌عنوان بلاعوض برای مالک (مالکین) در نظر گرفته می‌شود و از سوی سازنده (سازندگان) به وی پرداخت می‌گردد.
در شهرهای دیگر این هزینه‌ها اختلاف چندانی باهم ندارند، (ارزش ملک و هزینه ساخت) درنتیجه این درصد ۵۰-۵۰ است که با توجه به پروژه قابل‌تغییر است.
نحوه دریافت وجه السهم در مشارکت در ساخت
در ۳ الی ۴ مرحله مالک می‌تواند این‌قدر السهم را به سازنده انتقال دهد:
۱. بعد از دریافت جواز
۲. بعد از اتمام مرحله سفت‌کاری
۳. بعد از تحویل ملک قابل سکونت
۴. انتقال کامل بعد از دریافت صورت‌مجلس تفکیکی
وجه بلاعوض در مشارکت در ساخت
همان‌طور که پیش‌ازاین گفته شد ارزش ملک عموماً در کلان‌شهرها از هزینه ساخت‌وساز بیشتر است و همچنین چون مالک (مالکین) سرمایه کلانی (ملک) را در اختیار سازنده (سازندگان) می‌گذارد و در برخی از موارد بخشی از هزینه‌های مربوط به پروانه‌ها را متقبل می‌شود، اما سازنده به‌صورت پیوسته و در طول پروسه ساخت‌وساز هزینه‌ها را پرداخت می‌کند درنتیجه مبلغی را به‌عنوان بلاعوض به مالک می‌دهد، بدین‌وسیله هم توازن در سرمایه‌ها برقرار می‌شود و هم مالک با وجه دریافتی می‌تواند تا آماده شدن واحد در ساختمان دیگری به‌طور موقت، ساکن شود.
معمولاً در شهرهای کوچک این وجه در پروژه‌های مشارکت در ساخت ردوبدل نمی‌شود. بهتر است مالک ۳ / ۱ مبلغ را هنگام عقد قرارداد و باقی را بعد از صدور جواز دریافت کند تا از بروز مشکلات پیش‌آمده جلوگیری کند.
عواملی که در میزان وجه بلاعوض تأثیر می‌گذارد عبارت‌اند از:
- عرف منطقه
- درصد قدر السهم
- اعتبار سازنده
- هزینه‌ای که برای ساخت صرف می‌شود
انعقاد قرارداد در مشارکت در ساخت
بستن قرارداد در پروژه‌های مشارکت در ساخت به چند دسته تقسیم می‌شوند که به شرح ذیل می‌باشد:
انعقاد قرارداد بر اساس نحوه مشارکت در ساخت
- مشارکت عادی
- مشارکت مدیریت –پیمان
- مشارکت تهاتری
- مشارکت سهامی
مشارکت عادی: یکی از رایج‌ترین نوع قراردادها است که درباره‌اش صحبت کردیم.
مشارکت مدیریت – پیمان: چنانچه مالک از تمکن مالی قابل‌ملاحظه‌ای برخوردار باشد و امکان پرداخت کلیه‌ی هزینه‌های مربوط به ساخت‌وساز را داشته باشد، این روش بهترین روش است که در آن سازنده فقط مدیریت و نظارت را انجام می‌دهد و دستمزدی بابت آن دریافت می‌کند. برای پرداخت دستمزد در این روش قرارداد، ۲ راه وجود دارد یا پرداخت در ابتدا یا تقسیم‌بندی ماهیانه
مشارکت تهاتری: بخشی از سهم ملک در مقابل هزینه‌های ساخت و سازی که سازنده انجام می‌دهد به سازنده داده می‌شود.
مشارکت سهامی: در این نوع مشارکت، سازنده ابتدا بخشی ازملک را می‌خرد و با باقی مالکین به‌صورت مشارکتی پروژه را استارت می‌زند.
انعقاد قرارداد بر اساس طرفین حاضر در مشارکت در ساخت
- حقیقی
- حقوقی
حقیقی: طرفین افراد مشخصی هستند که به نسبت جایگاهشان (مالک یا سازنده) تعهدات مشخصی دارند که در قرارداد ذکر می‌شود.
حقوقی: در این حالت طرف سرمایه‌گذار، یک شرکت است که مالک باید با دقت
شرکت را بررسی کرده و از حسن سابقه شرکت و … اطلاعات کسب کند و نسبت به موارد قانونی منعقد کردن قرارداد با یک شرکت آگاه شود.
داور در پروژه‌های مشارکت در ساخت
ازآنجایی‌که پروژه‌های مشارکت در ساخت از پروژه‌های مهم و پیچیده هستند که مشکلات زیادی درروند ساخت برخی از آن‌ها پیش‌آمده است بهتر است مالک از همان ابتدا جانب احتیاط را رعایت کند و در زمان عقد قرارداد فردی متخصص در امور ساخت‌وساز، منصف و آگاه را که معتمد هر دو طرف است (مالک و سازنده) به‌عنوان داور انتخاب می‌کنند.
بهتر است این فرد یک مهندس باشد تا به اصول فنی و روند انجام کار کاملاً مسلط باشد.
انتخاب سازنده در پروژه‌های مشارکت در ساخت
آنچه در انجام یک پروژه مشارکت در ساخت صحیح و بدون مشکل بسیار اهمیت دارد انتخاب سازنده (سازندگان) مناسب از سوی مالک (مالکین) است.
مالک باید با تحقیق و بررسی نمونه کارهای قبلی، نسبت به حسن سابقه کار در انجام موارد، تحویل به‌موقع پروژه در مدت‌زمان تعیین‌شده و تمکن مالی سازنده به‌خوبی و با دقت لازم اطمینان حاصل کند و بعدازآن نسبت به عقد قرارداد اهتمام بورزد.
و در پایان خوب است که به چند نکته درروند انجام پروژه مشارکت در ساخت به‌عنوان یک مالک توجه کنید:
- مراحل ارزش‌گذاری روی ملک باید توسط کارشناس معتبر دادگستری انجام شود.
- باید در جریان باشید که سازنده تمام تعهدات خود را مکتوب کند و علاوه بر آن به شما ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت بدهد.
- تمامی تعهدات و ضمانت‌نامه‌ها باید به‌صورت مستقل و شفاف باشد.
- بیش از امضای قرارداد، تمام نقشه‌های معماری را بررسی و تائید کنید.
- بیمه کردن مورد مشارکت توسط سازنده، وی موظف است که مورد مشارکت را تحت پوشش بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان و بیمه مسئولیت مدنی در قبال اشخاص ثالث ناشی از انجام عملیات ساختمانی قرار دهد.
- حتماً در قرارداد قید شود که پرداخت خسارت و هزینه تعمیر و ساخت مجدد آیتم‌ها در صورت بروز هرگونه خسارت و اشکال مبنی بر عدم اجرای صحیح موارد، بر عهده سازنده است.
