سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران به این فکر افتادند که قانون پیش‌فروش آپارتمان را تدوین و تصویب کنند. در نتیجه قانون پیش‌فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد، اما قوانین جدید پیش فروش عبارتند از:

امکانات واحد: مانند شماره طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق‌ها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به‌طور کلی هر موردی که در پروانه ساخت و شناسنامه‌ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می‌تواند مؤثر واقع شود. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)

تعیین قیمت: قیمت آپارتمان باید کاملاً مشخص باشد و تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش‌خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش‌فروش شده می‌شود. البته اگر عملیات ساخت‌وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه تحقق پیشرفت در یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است. در ضمن حداقل ۱۰ درصد قیمت کل هم‌زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش‌خریدار در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده موظف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش‌خریدار اخطار می‌دهد تا مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ خواهد داشت. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)

زمان تحویل ملک: زمان پایان پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود، هرچند همه این موارد می‌توانند دست‌خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش‌فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش‌خریدار بدهد، یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده، باید خسارت بپردازد، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان‌پذیر است. (ماده ۲) و (مواد ۱۱ و ۱۲ و ۱۳ قانون پیش فروش آپارتمان)

مساحت واحد پیش فروش شده: در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچیک از طرفین نمی‌توانند معامله را فسخ کنند؛ اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند. همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند معامله را فسخ یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ می‌شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند. (ماده ۷ قانون پیش فروش آپارتمان)

تعیین تکلیف بیمه: از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌التفاوت بوده و بایستی از عهده خسارت برآید. قابل ذکر است که واحد پیش‌فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریدار نمی‌تواند به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود. (ماده ۹ قانون پیش فروش آپارتمان)

حل اختلافات: در قانون پیش فروش آپارتمان شرط مراجعه به داور پیش بینی شده است یعنی تعیین هیأت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌شود که در صورت نیاز نیز می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند. آئین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب است. (ماده ۸ قانون پیش فروش آپارتمان)

انتقال سند: پس از پایان کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش‌فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می‌کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، مبادرت کند. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند( ممی زاده،1386، ص 112).

جزئیاتی که باید بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان به خریدار اعلام شود عبارتند از:

مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیش‌فروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلاً ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش فروشنده در قانون پیش‌فروش آپارتمان اهمیت ویژه‌ای دارد.

مشخصات و جزئیات آپارتمان:

در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملاً شفاف شود. از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که بر اساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد

این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:

– موقعیت مکانی

– تعداد طبقات و واحدها

– شماره طبقه و واحد

– متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها

– نوع کاربری

– پارکینگ و انباری

– سیستم سرمایش و گرمایش

– نمای ظاهری و بیرونی ساختمان

– مصالح به کار رفته

– مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت

– زمان تحویل

شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان:

از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان معمولاً زمان تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود( علیزاده،1386،ص129).در نتیجه باید به صورت کاملاً شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص بر اساس میزان پیشرفت کار باشد.اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.

مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان:

الف- در صورت عدم حضور فروشنده، مدت زمان تنظیم سند رسمی کمتر خواهد بود.

ب- نیازی به حضور خریدار در دادگاه نمی‌باشد.

ج- وکیل می‌تواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعاً از فروشنده مطالبه کند.

د- در صورتی که ملک در رهن باشد وکیل می‌تواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.

ه- در صورتی که فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل می‌تواند با حضور مأمور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند(مقدم،1386،ص235تا240)

نتیجه‌گیری:

در بحث آثار قرارداد نسبت به پيش فروشنده، ميتوان به حقوقي نظير حق تغيير يك جانبه قرارداد، حق تعديل يك جانبه قرارداد و حق مطالبه ثمن ماده ١٦قانون پيش فروش ساختمان و تعهداتي نظير ساخت و تحويل آپارتمان مطابق با اوصاف مذكور در قرارداد بنده سه ماده 2 قانون مزبور ، تعهد به تحويل آپارتمان در موعد مقرر ماده ٦قانون مزبور، تنظيم سند رسمي و تهيه مقدمات آن بند ٤ماده٦قانون مزبور، افتتاح حساب بانكي ماده ١٠قانون مزبور، اخذ مجوز انتشار آگهي ماده ٢١قانون مزبور،
اخذ بيمه مسئوليت ماده ٩قانون مزبور و نيز اخذ پروانه ساخت بند ٢ماده ٤قانون مزبور در حقوق ايران اشاره داشت. در بحث آثار نسبت به پيش خريدار، مي توان گفت كه پيش خريدار داراي حقوقي نظير حقوق عامي نظير حق درخواست الزام به تسليم مبيع ماده ٣٦٧ق.م، حق حبس ماده ٣٧٧ق.م و حق استرداد ثمن در صورت مستحق للغير در آمدن مبيع بند ٢ماده٣٦٢ق.م و حقوق خاصي نظير حق مطالبه خسارت تاخير به شرح مندرج در ماده ٦قانون مزبور و نيز حق فسخ طبق شرايط مندرج در ماده ي ٧
قانون پيش فروش ساختمان است. پيش خريدار متعهد مي گردد كه اقساط بها يا عوض قراردادي را در مواعد مقرر پرداخت نمايد. پرداخت اقساط بهاي قراردادي به ترتيبي خواهد بود كه بين طرفين مورد توافق قرار گرفته است. ليكن در هر حال، پرداخت حداقل ده درصد از ثمن، به تنظيم سند رسمي انتقال موكول
ميگردد و توافق طرفين بر خلاف اين ترتيب، باطل و بلااثر تلقي ميشود. در صورت امتناع پيش خريدار از پرداخت اقساط، دفترخانه تنظيم كننده سند رسمي پيش فروش، ظرف يك هفته از تاريخ اعلام پيش فروشنده، به پيش خريدار اخطار ميكند تا ظرف مهلت يك ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام كند.
چنانچه پيش خريدار در موعد تعيين شده اقدام به پرداخت بدهي خويش ننمايد، قرارداد از سوي پيش فروشنده قابل فسخ است. در عين حال، حفظ قرار داد و اقدام در جهت مطالبه اقساط بهاي قراردادي و خسارت ناشي از تأخير در پرداخت نيز بر طبق قواعد عام امكان پذير است. همچنين، پيش خريدار مكلف مي گردد تا در موعد مقرر جهت تنظيم سند رسمي انتقال در دفترخانه اسناد رسمي حضور يابد و در غير اين صورت به انجام اين كار مجبور خواهد شد.