قراردادهای پیشفروش ساختمان
مقدمه:
براساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ و آییننامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۹۳ قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش خریدار و پیش فروشنده) باید به‌صورت رسمی از طریق اسناد رسمی با درج اسم و مشخصات طرفین اعم از حقیقی یا حقوقی _ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری _ مشخصات فنی ومعماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است، تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود. در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش‌خرید می‌شود، باید میزان سهم هریک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسناد رسمی مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود. مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش کنند. اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان کنند به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی، محکوم میشوند. ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود. در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت (البته با توجه به نوسانات قیمت ملک امکان دارد طرفین توافق دیگری در این مورد داشته باشند) لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسیاز پیش فروشنده مطالبه کند. در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می‌تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد یا طریق مقتضی دیگر (دفاتر خدمات الکترونیک قضایی) اعلام فسخ کنند. بدیهی است کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیشفروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوط انتخاب می‌شود. گاهی اوقات به هر دلیلی پیش فروشنده (علی‌الاصول سازنده ملک) قادر به ادامه پروژه نیست؛ از این رو تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنان، می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش‌خریدار نیز باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ کند والا مسوول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت مذکور باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.
مفهوم پیش فروش : عبارت (پيش فروش) تركيبي ميباشد از دو كلمه (پيش) به معناي قبل، سابق، گذشته و (فروش) كه اسم مصدر از فعل فروختن است، فروختن مال يا غله قبل از مهيا شدن، يا بها ستاندن پيش از تحويل مال ميباشد. به عبارت ديگر فروختن كالايي كه هنوز موجود نيست و فروشنده پولي ميگيرد كه بعد آن را تحويل دهد.مميزاده،1386،ص134.واژه پيش فروش با لفظ پيش خريد؛ دو لفظ متقابل هستند و لازم و ملزم يكديگر ميباشند(اصغرزاد،1382،ص19)كه در واقع، پيش فروش يعني فروختن مال؛ پيش از مهيا و آماده شدن و پيش خريد يعني خريد مالي به صورت اقساط تا بعدا تهيه و تحويل شود.
ضوابط قانونی پیش فروش ساختمان:
پیش فروش ساختمان،خرید خانه و نکات مهم آن برای هر شهروندی یک ضرورت محسوب می گردد. در مورد قراردادهایی که در مورد املاک منعقد می شود نیز باید دقت نظر لازم را معمول داشت. تنظیم قرار داد موضوع مهمی است که در این مورد باید به دقت مد نظر قرار گیرد. در غیر این صورت ممکن است ضررهای هنگفتی متوجه یک طرف قرارداد شود(ذاکری نیا،1391،ص22).باید بدانید قوانین به ما این اجازه را می دهند که در مورد هر گونه عمل خلاف مقررات ساختمانی، از حقوق خود دفاع نماییم. به عنوان مثال وقتی سازنده ملک به تعهدات خود عمل نمی کند می توانید دعوای الزام سازنده به احداث بنا را اقامه نمایید. یا می توان انواع دیگر دعاوی را علیه متخلفین از قانون مطرح نمود. شاید شما از جمله کسانی باسید که اخبار حوادث و رویدادهای حقوقی ملکی را پیگیری می کنید. در این صورت حتماً در باره کلاهبرداری های متعدد در زمینه فروش مال غیر و انواع جرایم و تخلفات در پیش فروش ساختمان مطالب زیادی شنیده اید. تعدد جرایم ملکی و بویژه در خصوص پیش فروش ساختمان موجب شد تا در سال 1389قانون پیش فروش ساختمان تصویب مجلس شورای اسلامی برسد. در سال 1394 نیزآیین نامه اجرایی قانوان پیش فروش ساختمان از رفع اختلافات میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی، سرانجام بعد از 5 سال به مورد اجرا گذارده شد. متأسفانه بسیاری از افراد ناآگاه(چه به عنوان پیش خریدار و چه به عنوان پیش فروشنده)، بر طبق سنت گذشته و به دلیل بی اطلاعی از وجود قانون مورد نظر، برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاههای مشاور املاک مراجعه می‌‌کنند. در حالی که طبق قانون جدید، تنظیم سند عادی برای این معامله جرم تلقی شده و مجازات دارد. در این جا قصد داریم موضوع پیش فروش ساختمان را مورد بررسی و تحلیل قرار دهیم.
نکات مهم برای خریداران در پیش خرید ساختمان
- معلوم بودن طرفین معامله و مشخصات کامل آن ها
- مشخصات ملک از جمله: موقعیت مکان و یا آدرس دقیق، تعداد طبقات و واحدها،
- متراژ واحد و تعداد اتاق ها، نوع کاربری، پارکینگ و انباری،
- سیستم سرمایش و گرمایش، نمای ظاهری و بیرونی ساختمان، مصالح بکار رفته،
- مشخصات و جزییات دکوراسیون داخلی مانند کابینت، زمان تحویل،
- هماهنگی میان نحوه پرداخت اقساط با میزان پیشرفت کار،
- توضیح اینکه اگر خریدار ظرف یکماه اقساط خود پرداخت ننماید مالک می تواند قرارداد را فسخ نماید.
- مشخص نمودن زمان تحویل آپارتمان و پرداخت خسارت به خریدار از سوی فروشنده در صورت عدم تحویل بموقع آپارتمان(کاتوزیان،1395،ص127تا133).
مدارک لازم جهت تنظیم قرار داد:
1- سند رسمی مالکیت با سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی،حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
2- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
3- بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون.
4- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
5- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک(علیزاده،1386،ص112)
مزایای قانون پیش فروش ساختمان برای پیش فروشنده:
این ضوابط به اتاق اصناف نیز ابلاغ شده و صاحبان بنگاههای معاملات املاک نمی‌توانند از این موارد اظهار بی‌اطلاعی کنند. قانونگذار در ماده ۴ قانون پیشفروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیشفروش را منوط به ارایه مدارک زیر نموده است تا موجب شود افراد از مسایلی مانند اصالت زمین اطلاع پیدا کنند.
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا
- پروانه ساختمان شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون
- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک(اصغر زاده،1382،ص33)
معایب و محاسن پیش خرید برای خریدار:
۱- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلماً قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.
۲- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
۳- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.
۴- در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رؤیت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رؤیت است.
۱- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
۲- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
۳- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده
۴- امکان فروش ملک به چندین نفر
۵- امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر
۶- امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
۷- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد(سلیمی،1391،ص29تا 47)
شرایط پرداخت جریمه از سوی پیش فروشنده به پیش خریدار ساختمان:
چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون، مکلف است جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد. مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند. همچنین درصورتی که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت(بهرامی،1392،ص48). چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده کرده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یکماه گزارش پیشرفت کار را ارایه کند.
اقدام دفتر خانه در تنظیم سند رسمی ساختمان:
بر اساس ماده ۱۳ قانون پیشفروش ساختمان، پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌شود و در پایان مدت قرارداد پیشفروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر درصورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارایه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند(کاتوزیان،1395،ص46).چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم‌مقام وی می‌کند. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیشفروش شده اقدام کند. این قانون برای پیش‌فروشنده نیز مزایایی دارد، درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
نحوه طرح دعوی پیش خرید یا پیش فروش ساختمان:
اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد، پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد،باید در ضمن دادخواست، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش، تأییدیه مهندس ناظر، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است.در صورتی که در زمان دادخواست، عملیات پی به پایان نرسیده باشد، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.خواهان دعوی همان پیش خریدار است و خوانده دعوی پیش فروشنده است. اگر پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک، قرارداد رسمی نظير اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خوانندگان در دادخواست مطرح شود( صفایی،1397،ص147)
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوی پیش فروش ساختمان
اگرچه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است؛ ولی از آنجا که تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده، توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، لذا در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از پیش فروش بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است.توجه به این نکته لازم است که هنوز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور وجود ندارد، و تنها در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است. در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده، می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی، دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده، سند پیش فروش را امضاء خواهد کرد. دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خلاصه ای از قرارداد را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام می کند.
برخی نکات مهم مرتبط با پیش فروش ساختمان
1-برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.
2- سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود،
در حقیقت، قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.
3- هدف قانون گذار از الزام پیش فروش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش، جلوگیری از قرارداد های فروش معارض است.
4- هر گاه قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود،در صورت استنکاف هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست،و از طریق اجرای ثبت، می توان شخص مستنکف و متخلف را به ایفای تعهد ملزم نمود. به عنوان مثال: در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند،
در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی، اجرای ثبت، راساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.
5- دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک، در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می شود. اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی، نیازی به طرح این دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، منطقی تر است.
6- برای طرح این دعوی، می بایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارائه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره، قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است.
7- اگر علی رغم صدور رأی قطعی و اجراییه به هر دلیلی امکان الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک فراهم نشود،
پیش فروشنده می تواند، اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش عادی کند.
8- اگر چه تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش و اقدام به پیش فروش یا قرارداد عادی برای پیش فروشنده جرم محسوب می شود.
اما این به معنای بی اعتباری قرارداد عادی پیش فروش نیست و این قرارداد مانند هر سند عادی دیگری اعتبار قانونی دارد(ممی زاده، 1386،ص95تا135).
نگاهی به بعضی مواد قانونی:
1-ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان
در این رابطه ماده ۲۴ قانون پیشفروش ساختمان، مشاوران املاک را ملزم ساخته: پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند. در صورتی که مشاورین املاک رأساً اقدام به تنظیم سند پیش فروش نمایند، برای نخستین‌‌بار تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال به تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.
2- ماده 21 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
در قانون مورد نظر تلاش بر این بوده مشکلات و گرفتاری های مردم در این خصوص از میان برود. ماده ۲۱ آییننامه اجرایی قانون مذکور هم بر این این نکته تأکید دارد. به گونه ای مقرر می دارد: وزارت خانه‌‌های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری صدا و سیمای جمهوری اسلامی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزام‌‌های قانون و آییننامه و نحوه اجرای آنها به شکل مقتضی اطلاع‌‌رسانی کنند.بدیهی است اطلاع‌‌رسانی از سوی مطبوعات و رسانه‌‌ها بسیار کمک خواهد کرد تا مردم گرفتار مشکلات ناشی از نا‌‌آگاهی قانون نشوند.
3- ماده 20 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
در ماده ۲۰ آییننامه نیز آمده است که رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیشفروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند.
ماده 21 قانون ، ضمانت اجرایی است برای اینکه پیش‌فروشندگان آپارتمان‌ها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات کنند. زیرا ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران شود. اقدام به پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون رفتار خواهد شد. اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند. همچنین مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند. آنها نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش کنند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند. قرارداد پیش فروش اجاره به موجب این قانون، فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام نص صریح قانون است(کاتوزیان،1395،ص58).اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی، بخواهد از الزام قانونی استفاده کند، می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.از زمانی که موضوع پیشفروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌های زیادی در مراکز قضائی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد بیع (فروش) باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیشفروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است. پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می‌رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.
